二手房可以反映真实的房地产市场

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  都说二手房可以反映真实的房地产市场,因为二手房不管是价格还是成交,都由业主和供求关系决定。一般来说,挂牌价就是业主的期望价格,但成交价就是买卖双方博弈的结果。按照现在的市场行情来看,买二手房基本可以降价5%以上,因为有数据显示11月份一线城市的二手住宅价格全面下跌,甚至有专家表示房价的拐点已经到了。

  今年3月份,持续观望的需求终于集中释放,成交量突然拉高。据小资家数据显示,仅3月份上海的二手房成交量都达到17613套,可以说是2018年的最高峰。3月之后,上海二手房保持低位运行,就连传统销售黄金季9月、10月的成交量和淡季都相差无几,预示着楼市开始入冬。

  

  从全国二手房市场来看,11月份有11个城市的二手住宅价格下降,其中一线城市的销售价全部下跌,北京下跌幅度最大,为;广州、深圳和上海则从以此减少。有专家表示,热点城市二手房价格下跌的城市越来越多,连续2个月都超过了10个,这可能表示房价的拐点已经到了。

  以上海为例,二手房的成交均价在7月份开始明显下跌,从最高值41041元/平下跌到37420元/平,现在基本已经保持在4万以下了。另外小资家数据显示,深圳的二手房报盘均价也在波动着下跌,从7月份到12月份,价格就下跌了仅7000元/平。

  有专家表示,从3月份需求集中释放之后成交量回归低位,一方面是因为客户持续减少,市场预期在转变;另一方面因为客户的减少,成交难度系数增大,最终导致成交量的整体下滑。

  而成交量的减少必然会引起价格的下滑,比如上海大部分区域的二手房在年初有3左右的议价空间;到了年中,议价空间就提高了5%左右了。

  还有调查显示,如果一个小区内相同户型挂牌出售的房源比较多,那价格最低的那套就成了这个小区的价格标杆,也是小区的指导价格。

  一旦这套房卖出去了,3个月内之前挂牌价比较高又有大意愿出售的,肯定会跟风降价。这个定率不仅适用于房龄较大的小区,环境不错、配套完善的新小区在最近也有比较大幅度的松动。

  那么明年楼市会怎么走呢?有专家分析,2016年开始实施的限购政策到明年就有2年多了,原本被卡住的潜在购房者也有了购房资格,也就是说明年可能会有一批刚需购房者,所以在需求方面是不用担心的。另外,虽然二手房成交量是在下滑,但整体而言幅度还是可控的,楼市调控本来不就是为了降温吗?现在房价和成交量慢慢下滑就是在基础楼市泡沫的过程,一线城市下跌5%算是很乐观的结果了,以后只要保持平稳,房地产市场还是可以的。